Six fois plus cher : le prix moyen des parcelles agricoles bâties explose

Afin de cerner au mieux l'évolution du foncier rural, la Dafor réalise néanmoins un focus sur les seules ventes de biens immobiliers agricoles situés entièrement en zones agricoles au plan de secteur et ne comportant aucune parcelle cadastrale bâtie (voir pages 4 et 5). Mais, ici, ce sont des ventes sur l'ensemble du marché agricole que nous tirons quelques enseignements.

1. Un véritable marché de niche.

Le marché immobilier agricole est très étroit. En 2021, il a donné lieu à 5 659 ventes englobant, ensemble, 7 099 hectares. Par rapport aux quelque 740 000 hectares de la surface agricole totale de Wallonie, cela signifie que moins de 1 % (0,96 % très exactement) a changé de mains.

2. De très petites parcelles, en moyenne et en réalité.

Compte tenu du nombre de ventes (hors donations et autres transferts) et du nombre d'hectares globalement vendus, une transaction couvre, en moyenne, 1,25 hectare. Il faut dire que la toute grande majorité des opérations dans le monde agricole (près de 75 %) implique moins d'un hectare. Et ce ne sont pas les très rares ventes dont la superficie dépasse les vingt hectares qui vont changer les choses. En 2021, il n'y en a eu que vingt-quatre !

3. Une majorité de parcelles non bâties.

Comme leur nom l'indique, la majorité des terres agricoles qui ont fait l'objet d'une vente ne comportent pas de biens bâtis. C'est le cas de sept ventes sur dix. Il n'empêche, trois sur dix englobent un élément bâti. Tout porte néanmoins à penser qu'il ne s'agit pas d'un château ou d'une ferme, mais plutôt d'une fermette, d'une maison rurale ou d'une grange. En effet, si la taille moyenne d'une vente couvre seulement 1,25 ha, quand il y a une parcelle bâtie dans le lot, la superficie descend à 82 ares.

4. Principalement des ventes de terres libres d'occupation.

Pour des raisons commerciales et de prix, quasiment huit ventes sur dix concernent des terres libres d'occupation, c'est-à-dire : non liées à un bail à ferme. Seulement deux sur dix sont sous bail à ferme (représentant 31,4 % de la superficie vendues). Il faut dire que le différentiel de prix peut être élevé : quasiment d'un à quatre (152 359 euros par hectare en moyenne pour des terres libres, contre 41 118 euros par hectare pour des terres occupées dans le cadre d'un bail à ferme). Un différentiel qui s'amenuise de un à deux s'il s'agit uniquement de parcelles non bâties (respectivement 72 454 et 38 018 euros l'hectare). Dans le cas de ventes de parcelles non bâties exclusivement inscrites en zones agricoles, le différentiel est alors franchement moindre (16,4 % seulement), sachant que ce type de terres concerne davantage des agriculteurs que des non-agriculteurs.

5. La brique vaut toujours plus que la terre.

Quand bien même y a-t-il eu une forte poussée des valeurs ces dernières années, et plus encore en 2021, les prix de vente sont et restent bien plus élevés quand la parcelle ou une des parcelles du lot est bâtie : six fois plus cher en moyenne (de quelque 58 400 euros/ha non bâti à 350 300 euros/ha bâti). En province de Hainaut, le prix passe même d'un à plus de sept. Dans le Brabant wallon, il explose littéralement, gonflant d'un à neuf ! Parce que l'intérêt d'un nombre plus important d'amateurs porte sur la brique, mais également parce qu'en général les parcelles bâties sont plus petites, et donc plus chères en moyenne. L'écart de prix entre parcelles bâties et non bâties est, par contre, moins significatif dans la province de Namur (d'un à cinq seulement).

6. La région agricole la plus riche en vente.

Dans nombre de cas, les candidats à l'acquisition d'un bien agricole s'intéressent moins aux provinces qu'aux régions agricoles. À ce titre, c'est la région dite limoneuse qui a le plus de succès, accaparant quasiment quatre ventes sur dix réalisées en 2021. Il faut dire qu'elle est la plus vaste, s'étendant sur non moins de quatre provinces : Brabant wallon, Hainaut, Namur et Liège. Vient ensuite le Condroz qui réunit près de 15 % des ventes de l'an dernier.

7. La région la plus chère.

La région limoneuse, qui accapare l'intérêt des acquéreurs est, certes, parmi les plus chères (près de 150 000 euros/ha en moyenne, et de l'ordre de 70 000 euros/ha non bâti). Mais les plus chères sont ses petites voisines, la région dite sablo-limoneuse et la Campine hennuyère, très comparables, et dont le prix moyen s'envole au-delà des 220 000 euros l'hectare en moyenne et à près de 100 000 euros (96 500, plus précisément) quand il n'est pas bâti. Les régions les moins chères sont la Haute Ardenne liégeoise et la Fagne, qu'elle s'étende sur le Hainaut ou le Namurois.