Article réservé aux abonnésChangement dans le crédit hypothécaire : les fonds propres ne dépendront plus du prix des biens mais de leur valeur objective
Depuis le 1er juillet, seule une évaluation externe servira de référence aux banques pour le calcul de leurs crédits.
- Publié le 15-09-2021 à 12h16
- Mis à jour le 23-09-2021 à 19h11
L'usage veut que, dans le cadre d'une transaction immobilière, les banques fondent leurs exigences en matière de fonds propres sur le prix convenu entre les deux parties et indiqué comme tel dans le compromis de vente. Et ce, quoique, selon les ans, celles-ci en exigent plus ou moins des acquéreurs.
Depuis le 1er juillet 2021, il en est autrement. En effet, selon une directive de l'Agence bancaire européenne (ABE), " tous les dossiers de prêts hypothécaires doivent désormais être accompagnés d'un rapport d'évaluation objectif et statiquement étayé, établi par un évaluateur indépendant assermenté ", rapporte, dans un communiqué, le bureau d'études Hypotheek.winkel, qui précise que " le montant du prêt pouvant être emprunté à la banque dépendra désormais de la valeur du rapport d'évaluation objectif, et non plus de la valeur de compromis ". Dès lors, si les acquéreurs, désireux d'emporter le bien de leurs rêves, décident de gonfler leur offre en proposant un prix supérieur à l'estimation de l'expert, ce sera à eux de mettre la main au portefeuille pour s'acquitter de la différence. De même, en cas d'emballement du marché immobilier et de hausse des prix débridée , comme c'est le cas, chez nous, depuis la crise du Covid, ce sera encore aux acquéreurs de compenser, sans intervention de la banque.
La volonté de l'ABE et, par extension, de la Banque nationale de Belgique (BNB) chargée d'appliquer la directive, est de protéger les banques en cas de défaut de paiement et, donc, de vente forcée du bien. " Si le prix d'une propriété est déterminé dans un marché surévalué sans évaluation objective de la valeur, les banques peuvent rencontrer des problèmes lorsque la propriété est vendue dans un marché qui se calme ou se stabilise. Le prix sera trop élevé et elles risquent alors de ne pas pouvoir vendre le bien au prix de la dette en cours ", précise David Geerts, CEO de Hypotheek.winkel, cité dans le communiqué.
De l'importance de la clause suspensive
Avec ceci que l'application de la nouvelle directive ne va pas pour autant à l'encontre des intérêts des acquéreurs. Car, comme le souligne David Geerts, in fine, "ce sont les banques qui financent actuellement cette surchauffe du marché." En opposant à la gourmandise des propriétaires et des agents immobiliers une méthode d'évaluation immobilière la plus objective possible, la directive "pourrait faire revenir les prix des logements à des niveaux normaux, calmer le marché immobilier et accroître lourdement l'importance des clauses suspensives" pointe David Geerts, qui note que "les acheteurs potentiels refusent souvent d'inclure une clause suspensive de peur de ne pas se voir attribuer le bien. Toutefois, si l'évaluation externe de la banque révèle un montant bien inférieur à l'offre prévue dans le compromis, des drames peuvent voir le jour. Le montant trop élevé pour l'offre devra malgré tout être honoré."
Reste qu'actuellement, si, en théorie, la nouvelle directive est déjà d'application, dans la pratique, ce n'est pas nécessairement le cas, tempère Hypotheek.winkel.
