Le coliving dans le collimateur de trois communes bruxelloises

En parallèle, le Belge Neybor, lui aussi nouveau venu sur le marché bruxellois, partage la nouvelle de son lancement imminent. Il inaugurera ce 29 juin la première des trois maisons qu'il a pris soin de rénover et d'aménager à Saint-Josse (Botanique), les deux autres se trouvant à Ixelles et Schaerbeek. Soit 40 chambres.

Jusque-là, rien de très original. Le marché bruxellois est déjà très largement quadrillé par les sociétés de coliving belges en place depuis quelque cinq-six ans que sont Cohabs, Ikoab, Colive et les autres, dont les portefeuilles respectifs se comptent en plusieurs… centaines de chambres réparties dans le centre et le sud-est de Bruxelles. Il est vrai que la demande ne manque pas, constituée majoritairement de jeunes actifs, d'eurocrates et d'expatriés à même de payer des loyers rarement sous la barre des 700 euros mensuels et flirtant même avec le millier d'euros. En retour, les lieux sont généralement fastueux, à tout le moins riches en caractère, rénovés et décorés avec goût, et offrent moult espaces communs et services de choix.

La débandade

Le hic, c'est que ce récent déploiement de Sharies et de Neybor coïncide avec la sortie commune de trois échevins bruxellois, qui, de leur propre aveu, s'ils ne partent pas en guerre contre le coliving sur le territoire de leurs communes que sont Ixelles, Saint-Gilles et Bruxelles-Ville, déclarent être malgré tout fermement décidés à opposer à la frénésie de l'essor du coliving un contrôle et un cadre réglementaire stricts.

En effet, tant que les travaux d'aménagement d'une unifamiliale en espace de coliving ne touchent pas à la structure du bâtiment, aucun permis d'urbanisme n'est nécessaire. De quoi passer sous le radar des communes. Qui, même au fait des ouvertures ciblant leurs quartiers les plus prisés, ont néanmoins fermé les yeux sur ces structures de cinq à dix chambres inscrites dans des maisons de maître qui étaient à l'origine le terrain de jeu des sociétés de coliving. Mais le succès aidant, elles se sont démultipliées. Puis ce sont des hôtels particuliers entiers qui y sont passés, voire des regroupements de maisons contiguës. Avec, à la clé, une vingtaine de chambres cette fois. "Du jour au lendemain, vous vous retrouvez avec 20 nouveaux voisins dans des habitations qui n'ont pas été construites et isolées pour accueillir autant de monde", tempêtait dernièrement Geoffroy Kensier, chef de groupe Objectif XL, dans l'opposition ixelloise.

Ces logements loués à la chambre le sont souvent dans le cadre de baux très courts, courant de trois mois à un an, conclus individuellement et non solidairement entre tous les occupants de la maison, comme le prévoit le bail de colocation spécifique qui a cours à Bruxelles depuis 2018. Autre pierre d'achoppement, le fait que ces espaces sont loués meublés et donc normalement sujets à une taxe sur la partie mobilière du loyer, c'est-à-dire les meubles garnissant le bien. Voire à une taxation spécifique, si l'on considère qu'ils s'approchent du concept des appart-hôtels…

Des recommandations dans un cadre réglementaire commun

Dans les colonnes de nos confrères du Soir et de l'Écho, Ans Persoons (Vooruit), échevine de l'Urbanisme à la Ville de Bruxelles, et ses homologues ixellois Yves Rouyet (Ecolo) et saint-gillois Catherine Morenville (Ecolo) se sont exprimés sur le texte du cadre commun qu'ils s'apprêtent à présenter à leurs conseils communaux respectifs dans les prochains jours. Où il est question de la soumission à un permis d'urbanisme de toute transformation, par une société spécialisée, d'un logement unifamilial en espace de coliving de minimum cinq chambres. Pour les trois élus, il s'agit d'un changement d'affectation du bien qui doit être considéré par les services communaux. Dans le détail, ils invoquent un plafond de référence de maximum 12 chambres par projet, sauf si l'immeuble est atypique, tandis que les projets ciblant les maisons unifamiliales écoperont d'un avis défavorable, sauf si la fonction d'habitation classique ne peut y être réalisée par ailleurs. Et de donner l'exemple du maintien et de la préservation d'éléments patrimoniaux intérieurs, qui pourraient justifier l'installation d'un espace de coliving. Pour le reste, toujours d'après les trois échevins de l'Urbanisme, les chambres inscrites dans des espaces de coliving devront offrir une surface plancher nette de minimum 14 m², l'éventuelle pièce d'eau privative n'étant pas comprise dans le calcul. Les espaces communs destinés à la préparation des repas, au séjour et à la détente compteront au minimum 10 m² par chambre. Enfin, il faudra prévoir un parking vélo, un local poubelles, une buanderie et, last but not least, soigner l'isolation acoustique des immeubles.