L'âge d'or de l'immobilier logistique : "La crise sanitaire va renforcer le secteur"

Une success story menacée par la crise sanitaire. "En une semaine, on a essuyé une baisse éclair de la valeur de l'action, qui a chuté de quelque 90 euros à 53 euros à son niveau le plus bas", déplore Jo De Wolf. "Le cours s'est heureusement rétabli dans la foulée pour se stabiliser à 85 euros." C'est que Montea exploite un segment du marché immobilier qui se révèle essentiel, l'e-commerce et la livraison de paquets tournant actuellement à plein régime. Et, surtout, elle peut se targuer d'avoir anticipé la crise. "On était préparé à une correction du marché", acquiesce Jo De Wolf, quoi que ce dernier n'avait bien sûr pas imaginé qu'elle serait l'œuvre d'un virus à la propagation planétaire. "Il y a deux ans, les économistes prévoyaient déjà la fin d'un cycle, de cette tendance haussière. Cela s'est transformé en prolongations, puis en prolongations des prolongations."

Prudent, le CEO de Montea prend alors les devants. "En mars 2019, voici pile un an, on a procédé à une augmentation de capital pour faire baisser notre taux d'endettement de 50-55 % historiquement à 39 %", explique-t-il. Une mesure qui lui a coûté "pas mal de beaux projets manqués car trop chers" à l'époque mais qui lui permet d'envisager l'avenir plus sereinement. "On l'a vu dans l'après-crise de 2008, c'est dans la tourmente, quand plus personne n'est capable de faire du business parce que tous rament pour survivre, que l'on peut faire les meilleurs deals."

Tour&Taxis et Brucargo

Ce flair, et plus largement, ce goût pour l'économie, ont toujours été le propre de Jo De Wolf. Originaire d'Alost – "où est situé le siège de Montea", relève-t-il –, il est titulaire de deux Master à la KU Leuven (Économie appliquée en 96 et Immobilier en 99) et d'un MBA de la Vlerick School for Management de Gand (97). Professeur invité au sein de la première, il insiste sur l'importance de la connexion entre les mondes académique et professionnel pour "mieux guider les jeunes dans leurs choix".

Lui-même confie avoir été inspiré par un de ses patrons au cours de son parcours professionnel : Kris Verhellen, toujours aux rênes d'Extensa aujourd'hui. "Après mes études, j'ai travaillé pendant sept ans comme directeur commercial pour deux sociétés du groupe Ackermans&van Haaren (AvH)", raconte Jo De Wolf. La SIR Leasinvest de 2000 à 2003, puis Extensa jusqu'en 2007. Outre son admiration pour Kris Verhellen, l'actuel CEO de Montea retiendra de son passage au sein de cette dernière le projet phare de Tour&Taxis. "Tous nous disaient que nous étions fous de miser sur l'autre rive du Canal, surtout pour y implanter des bureaux ! La zone était vue comme une barrière infranchissable à l'époque. Première phase du projet, la rénovation en 2004 de l'entrepôt royal pour son centenaire est une opération à laquelle je suis fier d'avoir participé."

Quand la réhabilitation de Tour&Taxis prend du retard faute de l'obtention rapide des permis pour les phases suivantes, Jo De Wolf quitte le groupe AvH et fait ses premiers pas dans le secteur de la logistique en prenant le lead du département Immobilier de Brussels Airport Company. "Le groupe australien Macquarie, entré dans le capital de Brussels Airport en 2004, voulait développer les revenus non-aéronautiques de l'aéroport", détaille-t-il, en listant par ailleurs le retail, le Food&Beverage, le parking, la publicité... En ce qui concerne l'immobilier, un master plan est établi pour Brucargo, toujours en cours de développement. "L'un des projets emblématiques est l'immeuble Gateway", épingle-t-il, réalisé par les promoteurs Codic et Immobel et livré en 2017.

Post-crise

Convaincu de l'avenir de l'immobilier logistique, à 35 ans, Jo De Wolf est à un tournant de sa vie. "Je me sentais prêt à assumer plus de responsabilités. Soit je devenais CEO, soit je montais ma propre entreprise", sourit celui qui a rapidement été approché par Montea. "C'était pour moi une valeur sûre puisque la SIR a pour actionnaire de référence la famille De Pauw, active dans la logistique depuis les années 50 (au sein de la SIR WDP entre autres, NdlR). Mais aussi une opportunité de devenir un pure player, en choisissant avec soin mon équipe", souligne-t-il.

Et de conclure en regardant vers demain et les conséquences de la crise du Covid-19 pour son secteur. "Cela fait déjà quelques années que l'e-commerce a le vent en poupe et booste la demande en surfaces logistiques, mais la crise sanitaire va renforcer cette position dominante. Car les entreprises prennent conscience de l'importance du stock dans leur business, tout comme de celle de maintenir une grande partie de leur production en Europe. Troisièmement, un peu contraints et forcés, les seniors font leur entrée sur le marché des commandes en ligne avec livraisons à domicile, qui n'est plus seulement l'apanage des jeunes ! Ils y prennent goût et développent de nouvelles habitudes qui ne manqueront pas d'impacter notre métier."