Article réservé aux abonnés"Les investisseurs doivent être très attentifs au revenu locatif"
LIBRE IMMO | Le dossier "La tendance de fond sera plutôt à la croissance de la part des locataires dans la population", explique Julien manceaux, Senior Economist ING Belgium. Entretien express.
- Publié le 16-01-2020 à 11h34
- Mis à jour le 20-01-2020 à 19h23
LIBRE IMMO | Le dossier
"La tendance de fond sera plutôt à la croissance de la part des locataires dans la population", explique Julien manceaux, Senior Economist ING Belgium. Entretien express.
Qu'en sera-t-il de l'attrait de l'immobilier pour les investisseurs en 2020 ? Les injonctions de la BNB sont-elles susceptibles de ralentir leur entrain
L'objectif des investisseurs est de faire un placement, c'est-à-dire de percevoir un rendement sur de l'argent qu'ils détiennent. S'ils empruntent, c'est rarement plus de 40 ou 50 % du prix du bien. Ceci étant, les mesures de la BNB les impactent indirectement en cadenassant les velléités immobilières des candidats à la propriété pour occupation propre, qui, eux, n'ont pas nécessairement d'argent disponible pour acheter un bien. L'état du marché dans son ensemble est sur la balance, ce qui ne contribue pas à améliorer les perspectives de croissance des prix pour les trois, quatre prochaines années à venir. Les investisseurs doivent, par conséquent, être très attentifs au revenu locatif pur et dur puisqu'ils ne pourront pas compter sur une plus-value à la revente aussi importante que par le passé.
Une prudence que les particuliers n'ont pas toujours. Contrairement aux professionnels, ils ne réfléchissent pas tant en termes de rendement qu'en termes de budget, cherchant simplement à placer leur argent. Cela ne posait pas vraiment de souci il y a dix ans d'ici quand ils pouvaient compter sur des croissances de prix de 5 à 6 % chaque année. Avec un plafond d'1 à 2 % de croissance annuelle, l'horizon est autrement plus long et les précautions de mise puisque le retour sur investissement est conditionné au seul revenu locatif. D'autant que les frais ne manquent pas : vide locatif, entretien du bâtiment, fiscalité sur la location…
Quid de la demande locative ?
Il faut examiner la politique fiscale qui est en train de changer avec la suppression des bonus logement dans les trois Régions.
La tendance de fond sera plutôt à la croissance de la part des locataires dans la population, le taux de propriété diminuant avec la fin des aides et la population continuant, par ailleurs, de grandir.
Et l'offre ?
À l'échelle du pays, si l'on prend en compte les dix dernières années, on observe que l'on construit trop par rapport au nombre de nouveaux ménages. Et la situation est pire en Wallonie par rapport à la Flandre. Attention, toutefois, à savoir où l'on construit et pour qui. Il y a des bassins d'emploi qui sont très demandés, où l'offre n'est probablement pas encore suffisante pour répondre à la demande.
Dans d'autres zones moins économiquement porteuses, c'est l'inverse et la tendance est alors au vide locatif, voire au… vide tout court. On peut, d'ailleurs, se demander, en se penchant sur certains plans d'urbanisme communaux, si le fait de construire des logements neufs en périphérie n'aura pas tout simplement comme effet de vider les logements existants inscrits dans des centres-villes vieillissants.
Auquel cas, il s'agit simplement d'un déplacement qui a, pour conséquence, de créer du vide locatif, du délabrement et une baisse de la qualité de vie dans les centres-villes.
