Pourquoi l'été 2018 fut torride sur le front de l'immobilier résidentiel

Par rapport au 3e trimestre 2017, le nombre de transactions engagées en Belgique au cours du 3e trimestre 2018 sur le marché résidentiel a augmenté de 5,4 %. Et même de 9 % sur les seuls mois de juillet et d'août. Il y a d'ailleurs eu plus de transactions durant ces deux mois qu'en septembre, qui est traditionnellement le mois le plus mouvementé du trimestre.

Si l'activité a explosé cet été, cela n'a pas été de façon généralisée. La Wallonie est la Région qui a enregistré la plus forte croissance de son activité immobilière : +10,1 % par rapport au 3e trimestre 2017. La Flandre a suivi, mais un cran en dessous (+4,4 %), ce qui ne l'empêche pas de signer, comme sa consœur wallonne, son meilleur 3e trimestre de la décennie. Bruxelles, par contre, n'a pas suivi le mouvement, enregistrant un recul du nombre de transactions de 5,8 %.

Cette surchauffe estivale a bien entendu eu des conséquences sur les statistiques globales des neuf premiers mois de l'année, durant lesquels l'activité nationale a progressé de 1,3 %. Une augmentation un peu faiblarde qui tient essentiellement au fait que le 1er trimestre 2018 a été morose. "L'activité a été moins soutenue au 1er trimestre, s'est reprise au 2e et s'est amplifiée au 3e, confirme Renaud Grégoire, porte-parole de la Fédération royale du notariat belge. On peut donc presque parler, pour l'été, d'un petit phénomène de rattrapage." Pour lui, ce sursaut d'activité tient également dans la nécessaire période de digestion après des cadeaux fiscaux. "Les divers abattements des droits d'enregistrement en Wallonie sont applicables depuis le 1er janvier 2018, dit-il, mais ont été décidés mi-décembre 2017. Les Wallons ne les attendaient pas. Ils ont dû les digérer et faire leurs calculs avant de se lancer. D'où, sans doute, ce boom cet été."

2. Depuis 2013, les prix moyens des maisons ont augmenté de près de 13 %

Le boom de l'activité a eu des répercussions sur les prix. Surtout sur ceux des maisons, qui ont augmenté de +2,7 % au niveau national, les appartements se contentant d'une hausse de 0,8 %. Sachant que ces cinq dernières années, les prix ont toujours augmenté d'une année sur l'autre (sauf ceux des appartements entre 2012 et 2013), même relativisée au vu de l'inflation de +9,0 % sur cette même période, la hausse est bien réelle : +12,9 % en cinq ans pour les maisons d'habitation et +9,5 % pour les appartements. Au niveau régional et provincial, cela peut monter davantage. Le prix moyen des appartements a ainsi augmenté de 10 % dans le Brabant wallon, celui des maisons de 13 % dans la province de Liège (voir infographie).

3. Inexorable remontée des formules à taux variable ?

C'est un autre constat du notariat : le public semble s'être tellement habitué à profiter de taux bas qu'il en redemande toujours plus et qu'on voit apparaître une poussée des formules à taux variables (quinquennal et décennal). À moins que ce soit les banques qui se préparent à une hausse des taux ? "C'est un élément marquant de notre dernier baromètre trimestriel : les formules variables reviennent ; surtout depuis août, voire même septembre, ajoute Renaud Grégoire. Comme si les banques mettaient un peu d'ordre dans leurs crédits, se disant que des taux fixes 20 ans à du 2 % pourraient devenir un souci à terme, du moins si les taux augmentent. Elles auraient donc tendance à faire la promotion de leurs taux variables."

4. Les investisseurs ont-ils fait une pause estivale ?

Un dernier enseignement du baromètre des notaires, lié notamment au marché du crédit, concerne la relative accalmie de l'enthousiasme des investisseurs. On sait que ce sont eux qui, ces dernières années, ont porté le marché immobilier résidentiel, signant jusqu'à 25 % des transactions. Cet été, ils se sont tenus un peu à l'écart, semble-t-il. "Pour preuve, indique Renaud Grégoire, le fait que le nombre de transactions d'appartements a moins augmenté que le nombre de transactions de maisons. Or, généralement, ce sont sur les appartements que leur regard se porte. Autre preuve : le fait que le nombre de crédits conclus au cours du 3e trimestre a plus augmenté (+6,6 %) que le nombre de transactions. Or les investisseurs font moins appel au crédit que les acquéreurs occupants."