Article réservé aux abonnésSaint-Gilles et Forest : les hauts et les bas du marché
La rupture historique entre le haut et le bas des deux communes persiste. Mais l'attrait pour certains quartiers et la quête de prix plus abordables redessinent la carte immobilière.
- Publié le 27-06-2026 à 19h03
Le duo formé par Saint-Gilles et Forest n'échappe pas au clivage topographique qui marque la capitale. D'un côté, les hauteurs bourgeoises et verdoyantes ; de l'autre, les vallées historiquement industrielles et populaires, traversées par le rail. Une césure qui dicte encore les dynamiques de terrain et les réalités immobilières des différents quartiers, même si les lignes de démarcation se déplacent.
Saint-Gilles, le "Marais" bruxellois
"À Saint-Gilles, la Barrière marque la limite entre le bas et le haut de la commune", observe le notaire Gaétan Bleeckx, dont l'étude y est installée depuis une trentaine d'années. Ses hauteurs, qui avoisinent les beaux quartiers ixellois – Châtelain, Brugmann, Molière – affichent un riche bâti hérité du début du siècle dernier. Après un passage à vide dans les années 1980-1990, elles ont été redécouvertes par un public jeune et international, en ce compris de nombreux Français. À tel point qu'en dix ans, entre 2000 et 2010, les prix ont doublé, rappelle Me Bleeckx, qui cite un dossier de succession révélateur. "Il porte sur trois immeubles qui valent aujourd'hui entre 1 et 1,2 million d'euros chacun. Les parents les ont achetés il y a une quarantaine d'années pour l'équivalent de 100 000 euros seulement…"
Le succès du haut de Saint-Gilles s'accompagne d'une vie locale rythmée par des commerces de niche et des rendez-vous de quartier. Le notaire pointe, avenue Paul Dejaer, un caviste, une herboristerie et un chocolatier côtoyant des cafés tendance, tandis que la place Van Meenen s'anime chaque lundi pour son traditionnel marché-apéro. "Un de mes clients compare Saint-Gilles au quartier du Marais à Paris", sourit-il, en évoquant encore la popularité de lieux comme le restaurant Le 203 ou la pâtisserie Pépite.
Cette effervescence tend à estomper la frontière historique du relief. En contrebas de la Barrière, le Parvis et l'avenue Jean Volders, très courus, alignent de beaux immeubles aux prix élevés. Même les zones autrefois moins cotées, dans le périmètre de la Porte de Hal, sont devenues chères : "L'année passée, j'ai vendu, rue Théodore Verhaegen, une maison de rapport à 750 000 euros, avec au moins 500 000 euros de travaux !", relève Me Bleeckx.
Forest, le renouveau de la vallée
À Forest, la délimitation entre le haut et le bas suit le tracé de l'avenue Van Volxem. "Ce qui se trouve au-dessus bénéficie de la proximité directe des parcs Duden et de Forest d'un côté, d'Uccle de l'autre, et profite d'un attrait très marqué, détaille Benjamin Georges, à la tête de l'Immobilière Georges depuis plus de dix ans. En dessous, on bascule vers la chaussée de Bruxelles et la place Saint-Denis."
Si le haut, et avec lui les quartiers prisés de l'Altitude 100, de la place Albert ou l'avenue Molière, demeurent une valeur sûre, le bas, au passé industriel, est en pleine mutation. C'est notamment le cas du quartier Union, coincé entre le boulevard Guillaume Van Haelen et la chaussée de Bruxelles, au pied du parc Duden et du stade de l'Union Saint-Gilloise.
Porté par l'arrivée d'une population plus "bobo", les prix y ont grimpé en flèche, amorçant l'implantation d'épiceries fines, de restaurants conceptuels et de petites boutiques. "J'y ai vendu un appartement le double de son prix d'il y a dix ans !", assure le courtier. Jouxtant le chemin de fer, le centre historique forestois qui gravite autour de la place Saint-Denis se métamorphose sous l'effet de sa piétonnisation et du grand projet de rénovation de l'abbaye. "Comme les prix y sont moins élevés au départ, le potentiel de développement y est plus important que sur les hauteurs", remarque Benjamin Georges.
Une dynamique alimentée par un effet de report. Quittant Saint-Gilles, et surtout Ixelles et Uccle, où les prix ont atteint des sommets, les acquéreurs se tournent vers la commune. "Elle est plus abordable que ses voisines, et propose un cadre de vie plus aéré, un peu moins urbain mais parfaitement connecté au centre-ville", analyse l'agent immobilier.
Le marché forestois conserve toutefois ses spécificités, dominé par les grands immeubles à appartements des années 1950 à 1970, comme ceux des avenues Victor Rousseau et du Domaine. Quant aux maisons unifamiliales avec jardin, elles sont devenues rares et s'échangent au prix fort.