Colocation, coliving et couchsurfing : que puis-je proposer en tant que propriétaire ?
Chaque lundi, avec "Droit de savoir", La Libre et l'Ordre français du barreau de Bruxelles répondent à une question juridique. Ce lundi, Me Lisa-Sofia Dias Nunes, avocate au barreau de Bruxelles (4LAW) décortique quelques règles utiles aux propriétaires voulant utiliser leurs biens immobiliers autrement.
- Publié le 16-01-2023 à 11h17
- Mis à jour le 13-06-2023 à 11h29
Face à la hausse des prix du logement et l'inflation galopante, les modes d'habitat partagé ont la cote et séduisent un public grandissant en Belgique. Étudiants, jeunes travailleurs, expatriés, … tous recherchent un logement confortable dans lequel vivre ensemble à moindre coût.
Si le phénomène, en plein essor, répond à un besoin sociétal de partage, de lien social et de mutualisation des frais, le législateur ne s'y est que peu ou pas intéressé. Ceci amène certains propriétaires, pourtant soucieux d'accroître le rendement locatif de leurs biens, à se montrer réticents à recourir à ces nouveaux modes d'habitat.
Focus sur quelques points d'attention.
Concepts distincts
La colocation, qui existe depuis plusieurs décennies, vise à permettre à des locataires de vivre ensemble dans un appartement ou une maison unifamiliale, en se partageant un ou plusieurs espaces communs.
À mi-chemin entre la colocation traditionnelle et l'hébergement touristique, se situe le coliving. Cette forme de logement hybride se caractérise par la mise en location, dans un immeuble d'habitation, d'espaces privés accompagnés de parties communes, impliquant fréquemment une transformation de l'immeuble, avec la particularité que le nombre d'occupants dépasse généralement celui d'origine. À cette situation de colocation s'ajoute le plus souvent une offre de services complémentaires (nettoyage, abonnement internet, salle de sport, etc.) sur la base d'une formule "all inclusive".
Le couchsurfing renvoie quant à lui à un hébergement gratuit chez l'habitant désireux d'offrir l'hospitalité à ses hôtes de passage.
Baux adaptés
Depuis 2018 pour la Wallonie et Bruxelles, et depuis 2019 pour la Flandre, les trois régions se sont dotées de règles spécifiques concernant la colocation. Celles-ci trouvent à s'appliquer dès lors que sont conclus, d'une part, un bail unique entre le bailleur et les colocataires engagés solidairement à son égard et d'autre part, un pacte de colocation liant les colocataires entre eux et fixant leurs droits et obligations. La signature d'un tel pacte n'est toutefois pas prévue par la législation flamande.
Les parties déterminent librement la durée de leur contrat en veillant à respecter, le cas échéant, les durées imposées pour les baux de résidence principale lorsqu'au moins un des colocataires établit sa résidence principale dans les lieux loués.
La réglementation sur le bail de colocation est en revanche peu adaptée à l'esprit du coliving qui, parfois, s'apparente plus à un appart-hôtel géré par des sociétés spécialisées qu'à une location classique de longue durée. La pratique lui préfère la conclusion de contrats individuels avec chaque occupant ou éventuellement la signature d'un bail unique avec l'ensemble des occupants complété d'avenants individuels, comprenant une fourniture de prestations de services.
Les termes contractuels habituels prévoient une durée minimale de 3 à 6 mois, notamment par différence avec l'hébergement touristique de type Airbnb ne pouvant excéder 90 jours à Bruxelles et en Flandre. Le coliving peut faire l'objet d'un bail de résidence principale de courte durée, par exemple.
Nul besoin de contrat pour régir le couchsurfing, le gîte étant offert gracieusement.
Respect des statuts de copropriété
Tout propriétaire d'un bien situé dans un immeuble en copropriété, souhaitant y installer une colocation ou un coliving, doit s'assurer de la conformité de son projet aux statuts de la copropriété (acte de base et règlement de copropriété).
En effet, ces locations peuvent être interdites ou limitées à travers des clauses statutaires.
Aussi, il lui appartient de vérifier la destination conférée à son lot et les restrictions d'usage éventuelles, et au besoin de les faire modifier avec l'accord de l'assemblée générale à une majorité des 4/5e des voix. Un hébergement de type couchsurfing et une colocation classique sont en principe compatibles avec une affectation de logement ou d'habitation. Il en va autrement pour le coliving, offrant éventuellement des services annexes, lorsque les statuts excluent les activités commerciales ou les locations de courte durée.
Aucun permis d'urbanisme
En l'état actuel de la législation, aucun permis d'urbanisme n'est requis pour transformer un immeuble unifamilial en vue d'y implanter une colocation ou un coliving dans la mesure où la destination de logement ne s'en trouve pas modifiée. Le projet de réforme en cours du règlement d'urbanisme bruxellois pourrait toutefois changer la donne pour le coliving.
Qui est Me Lisa-Sofia Dias Nunes, l'auteure de ce texte ?
Me Lisa-Sofia Dias Nunes est avocate au barreau de Bruxelles depuis 2015 (4LAW), sa pratique se concentrant essentiellement sur le droit immobilier. Elle est par ailleurs formatrice à l'EFP-Bruxelles – section agent immobilier.
Droit de savoir
Cette série est un partenariat entre La Libre et l'Ordre français du barreau de Bruxelles.